주택담보대출을 받을 때 등장하는 용어가 있습니다. 바로 LTV DTI DSR 입니다. 무슨 뜻인지 도통 감이 안 잡힙니다. 그래서 이번 글에서는 초등학생도 쉽게 이해할 수 있는 주택담보대출 용어에 대해 설명해 보겠습니다.
주택담보대출 LTV DTI DSR 개념 정리
우리가 집을 살 때 금수저가 아닌 이상 은행에 돈을 빌려야 합니다. 은행은 개인에게 돈을 빌려줄 때 그 사람이 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지 평가하여 대출금을 정합니다. LTV DTI DSR은 이 기준을 정할 때 필요한 개념입니다.
- LTV : 네가 사려고 하는 집의 가격이 얼마야? 그 비율만큼 돈 빌려줄게
- DTI : 너 얼마 벌고 있어? 그 비율만큼 빌려줄게
- DSR : 너 빚은 총 얼마나 지고 있어? 그거 보고 빌려줄게
은행에서 집을 담보로 대출받는 주택담보대출은 대출자가 대출금을 갚지 못해도 집을 팔아 대출금을 회수할 수 있기 때문에 매우 안정적인 거래입니다. 이런 이유로 신용대출에 비해 이자를 조금만 받습니다.
LTV란?
LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 Loan(대출), Value(가치), ratio(비율)을 뜻합니다. 우리말로 주택담보인정비율을 말합니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치비율, 쉽게 말해 집값 대비 얼마를 빌릴 수 있는지를 의미합니다.
우리가 소유한 주택이 얼마인지 또는 앞으로 구입할 주택이 얼마인지를 보고 그 가격의 몇%까지 대출해 줄게라는 말입니다.
주택담보대출 LTV 계산 방법
주택담보대출 LTV 계산 방법은 아주 간단합니다.
예를 들어 LTV가 70%이고, 내가 3억짜리 아파트를 소유했다고 가정하면 빌릴 수 있는 금액은 얼마가 나올까요?
▶ 정답) 3억원 X 70% = 2억 1천만원
3억원의 70%인 2억 1천만원까지 돈을 빌릴 수 있다는 뜻입니다.
두 번째 예시입니다. 내가 5억짜리 아파트를 매수할 경우, LTV가 60%라면 내가 받을 수 있는 대출금은 얼마일까요?
▶ 정답) 5억원 X 60% = 3억원
5억원에 LTV 60%를 곱하면 3억원이 됩니다. 3억원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.
이때 주의해야 할 점이 있습니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 내가 산 금액을 기준으로 주택의 가치를 평가하는 것이 아닙니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가합니다.
아파트의 경우 KB 국민은행에서 고시하는 KB 시세를 기준으로 평가를 하고, 경매의 경우 감정가 등 공신력 있는 평가 자료가 담보가치를 결정합니다. KB 시세가 고시되지 않는 신규 분양 아파트는 분양가와 확장비를 더한 금액을 기준으로 평가하게 됩니다.
즉, 내가 아파트 구입 당시 5억 원에 집을 샀어도 대출 시점 집의 가치를 4억 원으로 평가했다면 4억 원을 기준으로 LTV를 계산하게 됩니다.
그래서 대출 받는 시점 집값을 확인하고 싶다면 KB 시세를 확인하면 됩니다. KB 시세는 매주 금요일 업데이트 됩니다.
DTI란?
DTI란 Debt to Income의 약자로 Debt(빚,부채), Income(소득, 수입)을 뜻합니다. 우리말로 총부채상환비율로 소득 대비 대출 비율을 말합니다. 쉽게 말하자면, 연소득이 얼마인지에 따라 빌릴 수 있는 금액이 정해집니다.
만약 내 연봉이 5,000만 원이라면 연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정 금액을 넘지 않도록 돈을 빌려주겠다는 의미입니다. 그리고 DTI는 소득의 몇%를 상환 원리금(원금+이자)을 갚는데 사용되는지를 따지게 됩니다.
주택담보대출 DTI 계산 방법
주택담보대출 DTI의 계산방법은 아래와 같습니다. 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 다른 대출 상환액을 더한 값(총부채)을 연간 총소득으로 나눈 값을 말합니다.
- DTI = 연간 원리금상환액(총 부채)/연간 총소득
- 총부채 = 주택담보대출 원리금 + 다른 대출의 이자
예를 들어 연봉이 5,000만원이고, DTI가 40%라면 얼마나 대출 받을 수 있을까요?
▶ 정답) 5천만원 X 40% = 2천만원
연봉 5천만 원에 DTI 40%를 곱한 값인 2천만원이 나옵니다. 원금과 이자를 합쳐 1년에 2천만 원 한도로 빚 갚는데 사용할 수 있다는 의미입니다. 이것을 기준으로 대출 가능 여부를 결정합니다.
그래서 1년간 갚아야 할 연간원리금(원금 + 이자) 상환액이 2천만 원을 넘지 않도록 2천만 원 내에서만 대출을 받을 수 있습니다.
그런데 여기서 의문점이 생깁니다. 2천만 원을 대출받아서 어떻게 집을 사지? 라는 생각이 드실 텐데요. DTI는 연간 원리금상환액에서 연간 총 소득을 나눠 계산합니다. 부동산 담보 대출을 받을 때 1년 내로 갚을 수 있는 사람은 거의 없습니다.
보통 30년 이상 장기 상환으로 대출을 받게 됩니다. 예를 들어 30년 상환으로 부동산 담보 대출을 받는다면 DTI는 연 2천만 원에 30년을 곱해 6억 원까지 빌릴 수 있습니다. 이는 단순하게 계산한 결과이며 실제 내 연봉에서 공제금액을 제외한 실질적 수령 금액은 다를 수 있습니다.
6억 원이라는 금액도 대출 원금이 아닌 원금과 이자의 합산 금액이기 때문에 실제 계산하는 것보다는 조금 더 보수적으로 계획하셔야 합니다. 그래서 DTI의 특징을 2가지로 정리할 수 있습니다.
- DTI는 비율이 높을수록 받을 수 있는 대출금이 많아집니다.
- DTI 40% = 1억 원 X 40% = 4천만 원
- DTI 50% = 1억 원 X 50% = 5천만 원
- 상환기간이 길수록 대출가능 금액이 많아집니다.
- 10년 분할상환보다 30년 분할상환의 대출가능 금액이 높음
DSR이란?
DSR은 Debt Service ratio의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 대출자 앞으로 빚이 얼마나 있는지 확인 후 대출한도를 정하는 것입니다. DSR은 DTI와 비슷해 보이지만 좀 더 깐깐한 친구라고 생각하면 됩니다.
그래서 DTI는 연소득으로 DSR은 빚 갚는데 들어가는 돈을 비교해 대출금을 정하게 됩니다. DTI는 주택담보대출의(원금+이자) 상환액과 기타대출의 원금을 제외한 이자 상환액만을 포함했습니다.
DSR은 주택담보대출의(원금+이자) 상환액과 기타대출의 원금을 포함한 이자 상환액을 계산합니다. 즉, 개인이 가지고 있는 모든 대출, 모든 금융기간의 원리금(원금+이자)의 합을 연 소득으로 나누게 됩니다.
주택담보대출 DSR 계산 방법
주택담보대출 DSR을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.
- DSR = 연간 원리금상환액(총 부채)/연간 총소득
- 총부채 = 주택담보대출 원리금 + 다른 대출의 원리금
- 모든대출 : 차할부금, 학자금대출, 신용대출 등의 모든 대출 포함
- 총부채 = 주택담보대출 원리금 + 다른 대출의 원리금
금융위원회는 24년 2월 26일 은행권 주택담보대출부터 스트레스 DSR 제도를 순차적, 점진적으로 도입합니다. 스트레스 DSR 제도에 대해 구체적으로 알고 싶으신 분들은 하단 링크를 참고해주세요.
LTV DTI DSR 비교 정리
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 명칭 | 부동산담보인정비율 | 총부채상환비율 | 총부채원리금상환비율 |
| 산정 방법 | (대출금액+선순위채권+임차보증금)/담보물건 가격 | (주택대출 원리금상환액 + 기타 대출 이자상환액)/연간 소득 | (주택대출 원리금상환액 + 기타 대출 원리금상환액)/연간 소득 |
| 특징 | 부동산 가치 기준 대출 가능 비율, 소득 고려 안 함 | 기타 대출은 이자상환액만 고려, 소득에 따라 대출 가능액 차이 | 기타 대출 원금과 이자 모두 고려, 소득 및 기타 대출에 따라 대출 가능액 차이 |
| 비고 | 투기지역 등에 따라 40~70% | 대출 시 LTV, DTI, DSR을 적용한 결괏값 중 낮은 금액으로 대출 한도 결정 | 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 금융 부채 포함(소액신용대출, 중도금대출, 전세대출 제외) |
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