신축 아파트 입주 잔금 납부 방법 4단계

신축 아파트 입주 잔금 납부 방법 4단계 – 아파트 분양 후 사전 점검이 끝나고 입주 지정기간이 정해지면 금융사에서 대출을 실행하여 중도금대출을 상환하고 나머지 잔금을 치뤄야 입주증을 발급받아 입주를 할 수 있게됩니다.

이때 개인적으로 은행 대출을 알아보지 않아도 됩니다. 왜냐하면 신축아파트는 등기가 나지 않은 상태이기 때문에 시행사와 협약한 금융사만 잔금대출을 취급할 수 있습니다. 이 과정을 후취담보라고 하는데 먼저 돈을 빌려준 후 주택이 완공되어 소유권 설정이 가능할 경우 담보로 설정하는 방식입니다.

즉, 신축 아파트의 경우 등기가 나지 않아도 대출을 실행해주고, 이후 가능한 시기에 해당 물건을 담보로 잡는 것을 말합니다.

쉬운 목차

신축 아파트 입주 잔금 납부 방법

신축 아파트 입주 잔금 납부 시 아래의 순서대로 알아보시면 잔금 납부까지 수월하게 진행하실 수 있습니다.

1. 후취담보 가능한 은행 확인하기

위에서 언급했듯 후취담보 대출은 등기 없이 대출을 실행하기 때문에 시행사와 협약한 금융사에서만 가능합니다. 협약 은행은 입주 한달에서 두달 전 입예협(입주예정협회)에서 알려주게 됩니다. 후취담보 가능 은행 안에서 디딤돌, 보금자리론, 집단대출을 받으면 됩니다.

디딤돌, 보금자리론, 집단대출의 장단점이 다 다릅니다. 대출자의 각자의 조건과 자금상황이 다 다르므로 협약은행의 대출 조건 등을 꼼꼼히 비교해 보고 자신에게 적합한 상품으로 결정해야 합니다.

2. 대출 조건 비교하기

신축 아파트 입주 잔금 납부 전 입예협 카페 등에 올라온 협력은행 게시물을 통해 은행별로 대출 상품에 대해 자세하게 설명을 해둡니다. 그렇기 때문에 개인적으로 대출을 따로 알아볼 필요없이 협력 은행의 게시글을 확인해보면서 대출 조건을 비교해 볼 수 있습니다.

대출 조건을 비교할 때 엑셀 등을 통해 은행별로 금리, 감정가, 대출한도, 중도상환 수수료 등을 적어두고, 궁금한 점은 협력은행에 직접 문의하여 각 항목 별로 조건을 채워가신 후 전체 비교를 해보시면 어떤 상품이 나에게 좋은 상품인지 한눈에 파악하기 좋습니다.

만약 지정 상담사와 전화 연락이 어려울 경우, 궁금한 점을 정리해 문자로 남겨두면 지정 상담사가 문자 확인 후 친절하게 답변을 남겨줍니다.

대출 비교 시 꼭 확인해야 하는 7가지

잔금연구소 유튜브 채널에서 알려주는 신축 아파트 입주 잔금 납부 대출 조건 비교 시 꼭 확인해야 하는 항목 7가지는 아래와 같습니다. 앞으로의 금리 추세에 따라 낮아질 것이라고 판단되면 변동 금리를, 상승할 것 같다면 고정금리를 선택하는 것이 좋고, 연이율 또한 당연히 낮을수록 좋습니다.

거치기간은 원금을 상환하지 않고 이자만 내는 기간으로 원금의 경우 추후 아파트를 매도하여 차익을 실현하여 갚아도 되기 때문에 이자만 내는 기간이 길수록 원금 상환에 대한 부담이 줄어들고, 대출 레버리지를 극대화 할 수 있어 거치기간이 긴 것이 유리하지만 요즘은 거치기간이 없거나 보통 1 ~ 2년 정도로 두고 있는 실정입니다.

상환기간은 DSR*(총부채 원리금 상환비율)에 영향을 주는 요소로 요즘은 DSR 강화로 40% 규제를 적용 받기 때문에 금리는 낮고 상환기간이 긴 상품이 더 유리합니다.

감정가는 높을수록 대출한도가 높아지지만 은행마다 다 다르게 책정되기 때문에 높은 곳을 선택하는 것이 유리합니다.

대출한도의 경우 개인의 신용도와 상황(생애최초, 서민실수요자, 주택수, 규제지역, DSR, 소득 등)에 따라 다르지만 대출한도가 높을수록 대출을 더 많이 받을 수 있어 유리합니다.

중도상환수수료는 3년이내로 대출을 이용하는 단기 대출자에게 해당되는 상황으로 당연히 낮을 수록 유리합니다.

대출을 유리한 조건을 받기 위해 카드 발급이나 자동이체 등 귀찮은 부수거래를 요구하는 경우가 많은데 당연히 없는 것이 유리합니다.

LTV DTI DSR 계산기

항목	의미	유리한 조건
1. 금리	변동/고정, 연이율 몇%	금리 낮을수록
2. 거치기간	이자만 내는 기간	거치기간 길수록
3. 상환기간	DSR에 영향	상환기간 길수록
4. 감정가	은행마다 다름	감정가 높을수록
5. 대출한도 (+LTV%)	개인상황마다 다름	대출한도 높아짐
6. 중도상환수수료	최저 0.5% ~ 최대 3% 정도	단기이용시 낮을수록
7. 부수거래여부	카드발급, 자동이체 N건 등	없을수록

3. 대출 계약하기

협약 은행 별로 대출 조건 비교가 끝났다면 나의 상황에 맞는 가장 유리한 조건의 은행을 선택해 신축 아파트 입주 잔금 납부 대출 계약을 진행하면 됩니다. 대출 계약 시 필요한 공통자료와 소득자료는 아래와 같습니다. 소득자료의 경우 근로소득자, 사업자, 무직자에 따라 은행에서 안내하는 서류를 준비해주시면 됩니다.

여기서 중요한 것은 본인발급용 상세로 제출일 기준 1개월 이내 서류를 지참하여 은행에 방문하셔야 두 번일 하지 않으십니다.

공통자료	소득자료
계약서 인감증명서 등본, 초본 가족관계증명서 전입세대열람원 각종 세금증명서 건강보험 금융거래확인서 등	1. 근로소득자 : 은행에서 안내 2. 사업자 : 은행에서 안내 3. 무직자(연금소득자, 주부 등 포함) : 은행에서 안내

신축 아파트 디딤돌 대출 신청 방법

만약 신축 아파트 입주 잔금 납부 시 디딤돌 대출 상담을 준비하고 있다면 아래와 같은 순서로 신청하고, 준비서류를 지참하시면 됩니다.

순서	대출 신청 안내
1.	기금 e 든든 사이트에서 온라인으로 대출 신청(사전자산심사 진행)
2.	온라인 대출 신청시 취급은행과 취급지점(동별 전담 지점)을 입력
3.	온라인 대출 신청 후 해당 지점을 방문하여 아래 준비 서류를 제출(배우자 같이 방문)

신축 아파트 디딤돌 대출 신청 방법

	준비서류
1	분양계약서 & 발코니계약서(원본), 증여계약서(공동 명의인 경우)
2	주민등록등본 2부 (배우자 분리세대의 경우 배우자 주민등록등본 추가) 세대원 전체 표시, 세대주와 관계 표시
3	주민등록초본 2부 주민번호 정정내역, 주소변동이력 포함하여 발급) -공동 명의자 포함
4	가족관계증명서 2부 (상세)
5	혼인관계증명서(신혼가구의 경우) *신혼가구 : 혼인기간 7년 이내
6	전입세대열람내역 (발급 : 주민센터)
7	인감증명서 2부(발급 : 주민센터), 인감도장(공동명의자 포함)
8	신분증(주민등록증 또는 운전면허증)
9	건강보험자격득실확인서, (전체이력/본인,배우자 각각 제출) 건강보험료 납부확인서(최근 1년)
10	소득서류 (본인+배우자)	있는 경우 (택1)	근로소득자 : 재직증명서, 갑근세근로소득원천징수부 (발급 : 본인근무지)
			사업소득자 : 사업자등록증사본, 소득금액증명원 (최근 2개년 자료 준비)
			연금수령자 : 연금수급권자 확인서, 연금입금거래확인서(통장거래내역)
		없는 경우	사실증명(신고사실없음) – (홈택스, 세무서)
			또는 직장가입자 피부양자일 경우 → 건강보험자격득실확인서
			(필요시) 퇴직(사)증명서, 폐업증명서 등
11	필요시		주택청약저축 거래내역확인서(디딤돌대출 금리우대 신청용)
			기본증명서(귀화자), 장애인증명서, 국가유공자확인원,한부모가족증명서 등

디딤돌 대출 준비서류

4. 대출 실행하기

대출 계약 후 모든 서류가 통과되어 적격 판정이 되면 대출이 실행되는 시기는 짧게는 1주에서 길게는 4주가 소요되기 때문에 입주날짜를 정했다면 한달 전에 대출 신청을 하셔서 입주 날짜에 대출 실행과 동시에 중도금 상환 후 잔금을 치루시면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 두 군데 은행에 자서(계약)후 고를 수 있나요?

불가능합니다. 대출 실행은 한 곳에서만 가능합니다. 왜냐하면 계약시 분양계약서 등 서류 원본을 제출 하기 때문에 한 곳에서만 인정이 됩니다. 만약 다른 은행의 계약 조건이 좋아 변경하고 싶다면 최초 계약한 은행에서 원본 서류를 모두 받아 다시 자서(계약)를 진행하셔야 합니다.

Q. 계약서 원본을 함부로 줘도 되나요?

계약서 원본은 당연히 제출해야 하는 것으로 걱정하지 않아도 됩니다. 다만, 분양계약서 원본이 필요할 경우를 대비해 미리 사진 또는 스캔을 해두어 사본을 준비해 두는 것이 좋습니다.

분양계약서는 추후 연계 법무팀에서 단체 등기 후 등기권리증(집문서)으로 돌려 받지만 분양계약서는 돌려받지 않습니다.